Muster-Report · anonymisiert

Wie ein Roast aussieht.

Beispiel: Einfamilienhaus, Baujahr 1974, 148 m², Region Stuttgart. Alle Zahlen und Details fiktiv.

Deep Roast Report

EFH Musterstraße 42 · 70173 Stuttgart

#DEEP-042-2026

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01 · Kurzfazit

Vorsicht: erheblicher Sanierungsstau, Preis zu hoch.

„Das ‚charmante Familienidyll' ist im Klartext eine energetische Baustelle mit Heizung auf Rentnerurlaub. Wer hier kauft, kauft nicht das Haus — er kauft die nächsten 100.000 € Sanierung mit."

02 · Preisplausibilität

12 % über Marktwert

Der geforderte Preis liegt 12 % über dem PLZ-Median für vergleichbare Objekte (Baujahr ±5, Wohnfläche ±10 %). Auch unter Berücksichtigung der guten Mikrolage bleibt eine Überzahlung von ca. 45.000 € — solider Verhandlungsspielraum.

03 · Bausubstanz & Zustand

Sanierungsstau erkennbar

Fotos deuten auf punktuellen Feuchtigkeitsschaden im OG (Decke Wohnzimmer) hin. Ursache zwingend vor Kauf klären — Dach ist laut Exposé 32 Jahre alt. Fensterrahmen zeigen typische Verwitterungsspuren.

04 · Energie & Modernisierung

GEG-relevant

Öl-Heizung Bj. 1997 fällt unter Austauschpflicht bis spätestens 2026 (§ 72 GEG). Fassade ungedämmt, Energieausweis-Kennwert 218 kWh/m²a — Klasse F. Realistischer Sanierungsbedarf: 85.000–120.000 €.

05 · Lage & Marktumfeld

Solide Mikrolage

ÖPNV-Anbindung sehr gut (S-Bahn 6 Min. Fußweg), Grundschule + KiTa fußläufig. Bodenrichtwert stabil steigend über 5 Jahre (+3,1 % p.a.). Kein Lärm-Hotspot, keine Bauleitplanung mit Verdichtungsdruck.

06 · Rechtliches & Formales

Prüfhinweis WEG

Aus den Protokollen ergibt sich eine offene Sonderumlage für Balkonsanierung (Umfang laut Protokoll ca. 8.500 € pro Einheit) — nicht im Exposé erwähnt. Grundbuch nicht eingesehen, wir empfehlen Prüfung vor Beurkundung.

07 · Empfehlung

Verhandlungsspielraum ca. 50.000 € nutzen — oder Finger weg.

  • [1] Sonderumlage & WEG-Protokolle nachfordern
  • [2] Bausubstanz-Termin mit Sachverständigem vor Beurkundung
  • [3] Heizungs- und Fassadensanierung in Kaufpreis einpreisen

Was steht in einem Roast-Report?

Der Report ist bewusst wie ein Bau- und Ankaufsgutachten aufgebaut — nur deutlich schneller und im Klartext. Sie sehen auf einen Blick, ob der Kaufpreis marktgerecht ist, welcher Sanierungsstau versteckt ist, ob die Heizung unter die GEG-Austauschpflicht fällt, wie die Mikrolage bewertet wird und welche rechtlichen Risiken (WEG-Protokolle, Sonderumlagen, Grundbuch) vor dem Notartermin noch geprüft werden sollten.

Ampel-System — Bewertung in Sekunden erfasst

  • Rot — Kaufhindernis oder erhebliches Preis-/Substanzrisiko.
  • Gelb — Prüfhinweis: nachfordern, verhandeln, absichern.
  • Grün — keine Auffälligkeiten, freigegeben.

Häufige Fragen zum Muster-Report

Was ist ein Roast-Report?

Eine strukturierte Kaufprüfung Ihrer Wunschimmobilie: Kaufpreis, Bausubstanz, Energie, Lage und Recht — bewertet nach dem Ampel-Prinzip, bevor Sie zum Notar gehen.

Ersetzt der Report ein Verkehrswertgutachten?

Nein. Quick Roast und Deep Roast sind Kaufentscheidungshilfen. Für Bank, Gericht, Finanzamt oder Erbauseinandersetzung benötigen Sie unser Full Gutachten nach § 194 BauGB.

Wie lange dauert die Prüfung?

Quick Roast: binnen 24 Stunden. Deep Roast inkl. Freigabe durch Sachverständigen: innerhalb von 48 Stunden.

Welche Unterlagen brauche ich?

Exposé als PDF, Fotos der Immobilie, optional Grundriss und Energieausweis. Alles hochladen — den Rest übernehmen wir.

Eigenes Objekt prüfen lassen

Bereits ab 49 € — Ergebnis binnen 24 Stunden, vor dem Notartermin.